Bereitstellungszinsen und Auszahlungsplan beim Hausbau

Wer ein Haus baut, braucht das Geld nicht auf einen Schlag. Der Bauunternehmer stellt Abschläge nach Baufortschritt in Rechnung, und die Bank zahlt das Darlehen in Teilbeträgen aus. Für den Teil, der noch nicht abgerufen ist, verlangen die meisten Banken nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Sie fallen zusätzlich zu den normalen Darlehenszinsen an. Bei Bauverzögerungen können daraus schnell mehrere tausend Euro werden.

Was Bereitstellungszinsen sind

Mit dem Darlehensvertrag verpflichtet sich die Bank, dir das Geld zu einem festen Zins zur Verfügung zu stellen. Sie muss es bereithalten und sich selbst refinanzieren, obwohl du es noch nicht nutzt. Dafür verlangt sie eine Gebühr auf den noch nicht ausgezahlten Betrag. Laut Stiftung Warentest verlangen die meisten Kreditgeber seit Jahrzehnten 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent pro Jahr. Diese Höhe hängt kaum vom allgemeinen Zinsniveau ab. Nur wenige Anbieter verlangen weniger.

So werden Bereitstellungszinsen berechnet

Die Formel ist einfach:

Bereitstellungszinsen pro Monat = (Darlehensbetrag − bereits ausgezahlter Betrag) × 0,25 %

Ein Beispiel: Von einem Darlehen über 150 000 Euro sind nach Ablauf der zinsfreien Zeit erst 50 000 Euro ausgezahlt. Auf die restlichen 100 000 Euro fallen 250 Euro Bereitstellungszinsen pro Monat an. Für die bereits ausgezahlten 50 000 Euro zahlst du die normalen Sollzinsen.

Wichtig ist der Startpunkt. Die zinsfreie Zeit beginnt in der Regel mit der Unterzeichnung des Darlehensvertrags, nicht mit dem Baubeginn. Wenn zwischen Kreditvertrag und Spatenstich drei Monate für Baugenehmigung und Planung vergehen, sind diese drei Monate bereits verbraucht.

Bereitstellungszinsfreie Zeit: Wie viel du brauchst

Die Spanne ist groß. Die Verbraucherzentralen berichten, dass Banken meist nach 3 bis 12 Monaten Bereitstellungszinsen verlangen. Laut Stiftung Warentest sind beim Neubau inzwischen zwölf zinsfreie Monate Standard, mehr als die Hälfte der Banken bietet sie an. Etwa jeder zehnte Anbieter gewährt 24 Monate.

• Kauf eines fertigen Hauses: Das Darlehen wird meist auf einmal ausgezahlt. Wenige zinsfreie Monate reichen.
• Schlüsselfertiges Typenhaus oder Fertighaus: Zwölf Monate decken die Bauzeit in der Regel ab, sofern der Bau zügig nach Vertragsabschluss beginnt.
• Individuelles Architektenhaus oder Bau mit viel Eigenleistung: Hier rät Stiftung Warentest zu zwei Jahren.

Eine längere zinsfreie Zeit kostet bei manchen Banken einen Zinsaufschlag auf das gesamte Darlehen. Das lohnt sich nur, wenn der Aufschlag über die Zinsbindung weniger kostet als die Bereitstellungszinsen, die du damit vermeidest. Lass dir beide Varianten anbieten und vergleiche die Summen. Zur Bauzeit verschiedener Bauweisen findest du mehr im Artikel Massivhaus oder Fertighaus.

Der Abschlagsplan: was das Gesetz vorgibt

Wann du wie viel zahlen musst, steht im Bauvertrag. Für Verbraucherbauverträge, also wenn ein Unternehmer für dich ein neues Haus baut, gilt § 650m BGB:

• Alle Abschlagszahlungen zusammen dürfen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen. Der Rest wird erst mit der Schlussrechnung fällig.
• Mit der ersten Abschlagszahlung muss der Unternehmer dir eine Sicherheit von 5 Prozent der Gesamtvergütung für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung leisten. Auf seinen Wunsch geschieht das, indem du diesen Betrag von den Abschlägen einbehältst. Alternativ ist eine Bankbürgschaft möglich.
• Vereinbarungen, nach denen du selbst eine Sicherheit von mehr als 20 Prozent der Vergütung oder mehr als den nächsten Abschlag stellen musst, sind unwirksam.

Kaufst du vom Bauträger Grundstück und Haus zusammen, gilt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Nach § 3 MaBV darf der Bauträger höchstens sieben Raten verlangen, zusammengestellt aus festen Bauabschnitten. Die erste Rate beträgt 30 Prozent nach Beginn der Erdarbeiten. Danach folgen Anteile der Restsumme, zum Beispiel 40 Prozent für den Rohbau einschließlich Zimmererarbeiten, 12 Prozent für die Bezugsfertigkeit und 5 Prozent für die vollständige Fertigstellung.

Für die Finanzierung heißt das: Du musst den Abschlagsplan des Bauvertrags mit deinem Auszahlungsplan bei der Bank abstimmen. Die Bank zahlt meist nur gegen Nachweis des Baufortschritts aus, etwa durch die Rechnung und einen Bautenstandsbericht.

Teilauszahlungszuschläge

Einige Banken berechnen zusätzlich einen Teilauszahlungszuschlag, wenn das Darlehen in mehreren Tranchen ausgezahlt wird. Sie begründen das mit dem Aufwand für jede einzelne Auszahlung. Die Höhe ist je nach Bank unterschiedlich, manche verzichten ganz oder für eine bestimmte Zahl von Teilauszahlungen darauf. Frag vor Vertragsabschluss, ob und in welcher Form ein solcher Zuschlag anfällt und wie viele Auszahlungen kostenlos sind.

Beispielrechnung: 400 000 Euro für einen Neubau

Das Grundstück ist bereits mit Eigenkapital bezahlt. Für das Haus nimmst du ein Darlehen über 400 000 Euro auf. Die Bank berechnet 0,25 Prozent pro Monat auf den nicht ausgezahlten Betrag. Die Monate zählen ab Unterzeichnung des Darlehensvertrags, ausgezahlt wird jeweils zu Monatsbeginn. Der Auszahlungsplan sieht so aus:

Daraus ergeben sich je nach zinsfreier Zeit folgende Bereitstellungszinsen:

So kommt zum Beispiel der Wert von 1 450 Euro zustande: Ab Monat 7 sind noch 200 000 Euro offen, das kostet 500 Euro. In den Monaten 8 und 9 sind es 120 000 Euro, also je 300 Euro. In den Monaten 10 und 11 sind es 60 000 Euro, je 150 Euro. In Monat 12 sind es 20 000 Euro, das kostet 50 Euro. Zusammen sind das 1 450 Euro.

In der Spalte rechts verschiebt sich der Rohbau um vier Monate, etwa weil die Baugenehmigung später kommt oder Handwerker fehlen. Alle folgenden Abschläge verschieben sich mit. Bei nur drei zinsfreien Monaten verdoppeln sich die Kosten auf 7 100 Euro. Mit zwölf Monaten bleibt es bei 650 Euro. Die Gesamtkosten deines Vorhabens kannst du mit dem Baukostenrechner planen.

So hältst du die Kosten niedrig

1. Unterschreibe den Darlehensvertrag nicht zu früh. Idealerweise liegt die Baugenehmigung vor oder ist absehbar, und der Bauvertrag steht.
2. Verhandle eine zinsfreie Zeit, die die geplante Bauzeit plus einen Puffer von einigen Monaten abdeckt.
3. Setze Eigenkapital zuerst ein. Banken verlangen das häufig ohnehin. So rufst du das Darlehen später ab, und die zinsfreie Zeit reicht länger.
4. Vereinbare im Bauvertrag einen verbindlichen Fertigstellungstermin. Wer eine Verzögerung zu vertreten hat, kann für den Schaden haften, dazu können auch Bereitstellungszinsen gehören.
5. Prüfe, ob die Bank Bereitstellungszinsen unter 0,25 Prozent pro Monat anbietet. Das ist selten, aber verhandelbar.

Quellen

• Stiftung Warentest: Bereitstellungszinsen – So vermeiden Sie Extrakosten beim Hausbau, Stand 12. Dezember 2025, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Sparkasse: Bereitstellungszinsen, Stand 2. Oktober 2026, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – Häufige Fragen rund um Hauskauf und Hauskredit, Stand 14. November 2025, abgerufen am 12. Oktober 2026
• dejure.org: § 650m BGB – Abschlagszahlungen und Absicherung des Vergütungsanspruchs, abgerufen am 12. Oktober 2026
• dejure.org: § 3 MaBV – Besondere Sicherungspflichten für Bauträger, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Hüttig & Rompf: Lexikon – Teilauszahlungsaufschlag, abgerufen am 12. Oktober 2026

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

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