Mieten oder Kaufen? Der Vermögensvergleich
Wer kauft, baut Vermögen über die Tilgung auf. Wer mietet, kann sein Eigenkapital und die Differenz zur Kreditrate anlegen. Der Rechner vergleicht beide Wege Jahr für Jahr bei gleichem Budget.
Ergebnis
Nach Jahren liegt vorn
Verlauf
| Jahr | Kosten Kauf / Jahr | Miete / Jahr | Restschuld | Hauswert | Vermögen Eigentümer | Vermögen Mieter |
|---|---|---|---|---|---|---|
Alle Berechnungen laufen nur in deinem Browser, es werden keine Eingaben gespeichert oder übertragen. Die Ergebnisse sind Orientierungswerte und ersetzen keine Beratung durch Bank, Notar oder Steuerberater.
So funktioniert der Vergleich
Damit der Vergleich fair ist, haben Mieter und Käufer jedes Jahr dasselbe Budget. Der Käufer zahlt Kreditrate und Instandhaltung. Der Mieter zahlt Miete und legt sein Eigenkapital sowie die Differenz zu den Kosten des Käufers an. Ist die Miete irgendwann höher als die Kosten des Käufers, etwa nach der Entschuldung, legt umgekehrt der Käufer die Differenz an.
- Vermögen Eigentümer = Wert der Immobilie − Restschuld + angelegte Ersparnis
- Vermögen Mieter = angelegtes Eigenkapital + angelegte Differenzen, jeweils mit Zinseszins
Kaufnebenkosten sind beim Käufer sofort weg, sie fließen nicht ins Vermögen ein. Deshalb liegt der Mieter in den ersten Jahren fast immer vorn. Je länger der Zeitraum, desto stärker wirken Tilgung und Wertsteigerung.
Welche Annahmen den Ausschlag geben
| Annahme | spricht eher für Kaufen | spricht eher für Mieten |
|---|---|---|
| Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete | unter etwa 25 Jahresmieten | deutlich über 30 Jahresmieten |
| Zinsniveau | niedrig | hoch |
| Wertentwicklung | Lage mit stabiler Nachfrage | schrumpfende Region |
| Anlagerendite | niedrig oder Geld wird nicht diszipliniert angelegt | hoch und konsequent angelegt |
| Wohndauer | lang | kurz, häufiger Umzug wahrscheinlich |
Die größte Unsicherheit liegt in der Disziplin: Der Rechner unterstellt, dass der Mieter die Differenz wirklich jeden Monat anlegt. In der Praxis wirkt die Kreditrate für viele wie ein Sparzwang. Das ist ein Argument für das Eigentum, das in keiner Formel steckt.
Was der Rechner vereinfacht
- Steuern auf Kapitalerträge sind in der Rendite enthalten, die du einträgst.
- Der Zins bleibt über die gesamte Laufzeit gleich. Für andere Anschlusszinsen nutze den Anschlussfinanzierungsrechner.
- Verkaufskosten und Steuern bei einem späteren Verkauf sind nicht berücksichtigt.
- Nebenkosten wie Heizung und Grundsteuer werden bei Mieter und Eigentümer als gleich hoch angenommen.
Häufige Fragen
Ist Kaufen immer besser als Mieten?
Nein. Bei hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete, hohen Zinsen oder kurzer Wohndauer kann Mieten und Anlegen finanziell besser sein. Der Rechner zeigt, ab welchem Jahr sich der Kauf unter deinen Annahmen rechnet.
Welche Rendite sollte ich für die Geldanlage ansetzen?
Breit gestreute Aktienfonds haben langfristig im Schnitt deutlich mehr erzielt als Tagesgeld, mit starken Schwankungen. Setze lieber einen vorsichtigen Wert nach Kosten und Steuern an und vergleiche mehrere Varianten.
Warum ist der Mieter am Anfang vorn?
Weil Kaufnebenkosten von oft 10 Prozent und mehr sofort verloren sind und am Anfang der größte Teil der Kreditrate aus Zinsen besteht. Das Vermögen des Käufers wächst erst mit der Tilgung.
Wie viel Instandhaltung sollte ich einplanen?
Ein verbreiteter Ansatz ist 1 bis 1,5 Prozent des Gebäudewerts pro Jahr. Im Neubau fällt in den ersten Jahren weniger an, später mehr, etwa für Heizung, Dach oder Fenster.