Bausparvertrag für den Hausbau 2026: Wann er sich lohnt

Von Manuel Digeronimo · 13. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Ein Bausparvertrag verbindet einen Sparplan mit einem späteren Darlehen. Beide Konditionen stehen schon bei Vertragsabschluss fest. Das macht ihn interessant, wenn du in einigen Jahren bauen willst und dich gegen steigende Zinsen absichern möchtest. Dafür zahlst du eine Abschlussgebühr und bekommst in der Sparphase sehr wenig Zinsen. Dieser Artikel zeigt, wie Bausparen funktioniert, welche staatliche Förderung 2026 gilt und ab welchem Zinsniveau sich ein Vertrag rechnet.

So funktioniert ein Bausparvertrag

Du schließt einen Vertrag über eine Bausparsumme ab, zum Beispiel 50 000 Euro. Die Bausparsumme setzt sich aus deinem späteren Guthaben und dem Bauspardarlehen zusammen. Der Ablauf hat drei Phasen:

Ansparphase: Du zahlst regelmäßig ein, bis ein Mindestsparguthaben erreicht ist. Typisch sind laut Verbraucherzentrale rund 40 Prozent der Bausparsumme.
Zuteilung: Wenn Mindestguthaben und eine Mindestbewertungszahl erreicht sind, teilt die Bausparkasse den Vertrag zu. Den genauen Zeitpunkt darf sie laut BaFin nicht verbindlich zusagen, weil er vom Sparverhalten aller Kunden im Tarif abhängt.
Darlehensphase: Du bekommst Guthaben und Darlehen ausgezahlt und tilgst das Darlehen mit festen Raten zum vereinbarten Zins.

Ein Standardtarif läuft laut BaFin einschließlich Rückzahlung meist bis zu 20 Jahre. Die Zinsen für Guthaben und Darlehen bleiben über die gesamte Laufzeit fest.

Kosten: Abschlussgebühr und niedrige Sparzinsen

Die Abschlussgebühr liegt laut Verbraucherzentrale meist bei mindestens 1 Prozent der Bausparsumme. Sie wird bei Kündigung oder Herabsetzung der Bausparsumme laut BaFin nicht erstattet, auch nicht anteilig. Nur einige Tarife erstatten sie, etwa wenn du auf das Darlehen verzichtest.

Der zweite Kostenfaktor ist der Guthabenzins. Stiftung Warentest hat im September 2026 mehr als 220 Tarifvarianten von 13 Bausparkassen verglichen. Die meisten zahlen im Schnitt nur 0,15 Prozent auf das Sparguthaben. Im Gegenzug bekommst du ein Darlehen mit einem Zins, der unter dem Marktzins liegen kann. Hinzu kommen je nach Tarif Serviceentgelte, die laut Verbraucherzentrale teilweise sogar unzulässig sind.

Achtung bei Sparraten unter dem Regelsparbeitrag: Laut BaFin riskierst du dann Mahnungen, eine Kündigung und im schlimmsten Fall den Verlust des Darlehensanspruchs. Guthaben ist zudem nur bis 100 000 Euro pro Kunde durch die Einlagensicherung geschützt.

Staatliche Förderung 2026: Grenzen und Beträge

Zwei Förderungen kommen für Bausparer infrage. Beide richten sich nach dem zu versteuernden Einkommen, nicht nach dem Bruttolohn. Das zu versteuernde Einkommen liegt wegen Werbungskosten, Sonderausgaben und Freibeträgen deutlich unter dem Brutto.

Förderung	Höhe	Begünstigter Höchstbetrag	Einkommensgrenze (zu versteuerndes Einkommen)
Wohnungsbauprämie	10 % der Einzahlungen	700 Euro im Jahr, Ehepaare 1 400 Euro (max. 70 bzw. 140 Euro Prämie)	35 000 Euro, Ehepaare 70 000 Euro
Arbeitnehmer-Sparzulage	9 % der vermögenswirksamen Leistungen	470 Euro im Jahr (max. 42,30 Euro Zulage)	40 000 Euro, Ehepaare 80 000 Euro (seit 2024)

Die Grenzen der Wohnungsbauprämie gelten seit Januar 2021 (§§ 2a und 3 WoPG). Den Antrag stellst du bei der Bausparkasse, meist mit dem Formular aus dem Jahreskontoauszug, spätestens bis zum Ende des zweiten Kalenderjahres nach dem Sparjahr. Die Prämie wird nur ausgezahlt, wenn du das Geld für den Wohnungsbau verwendest oder die siebenjährige Sperrfrist abgelaufen ist. Für Verträge ab 2009 gibt es eine Ausnahme für Sparer, die bei Abschluss unter 25 Jahre alt waren.

Die Arbeitnehmer-Sparzulage gibt es auf vermögenswirksame Leistungen, die dein Arbeitgeber in einen Bausparvertrag überweist. Du beantragst sie mit der Einkommensteuererklärung, spätestens bis zum Ende des vierten Jahres nach dem Sparjahr. Ehepaare, die beide angestellt sind, können sie jeweils erhalten. Bausparvertrag und Fondssparplan können nebeneinander gefördert werden.

Die Förderung ist überschaubar: Über sieben Jahre bringt die Wohnungsbauprämie einem Alleinstehenden höchstens 490 Euro, die Arbeitnehmer-Sparzulage höchstens rund 296 Euro. Sie kann den Ausschlag geben, ist aber selten allein der Grund für einen Vertrag.

Kombikredit: Bausparen als Sofortfinanzierung

Beim Hausbau wird Bausparen oft als Kombikredit oder Bausparsofortfinanzierung angeboten: Du bekommst sofort ein tilgungsfreies Vorausdarlehen und zahlst parallel in einen Bausparvertrag ein. Nach der Zuteilung löst das Bauspardarlehen das Vorausdarlehen ab. Die Verbraucherzentrale sieht diese Modelle kritisch:

Bis zur Zuteilung ist kein Euro getilgt, du zahlst Zinsen auf die volle Summe.
Die Zuteilung kann sich verzögern, dann ist eine teure Zwischenfinanzierung nötig.
Reicht das Guthaben nicht, entsteht eine Finanzierungslücke zu unbekannten Konditionen.
Die Modelle sind schwer mit einem normalen Annuitätendarlehen zu vergleichen.

Laut Stiftung Warentest liegt der Effektivzins bei solchen Kombikrediten meist deutlich über dem Sollzins, weil seit 2016 Sparbeiträge und Gebühren einzurechnen sind. Vergleiche Kombikredite deshalb immer mit einem Annuitätendarlehen mit langer Zinsbindung. Wie lange die Zinsbindung sein sollte, erklärt der Artikel Zinsbindung richtig wählen.

Beispielrechnung: Lohnt sich der Vertrag?

Angenommen, du willst in sieben Jahren bauen und brauchst dann 50 000 Euro zusätzlich, etwa für einen späteren Ausbau oder als Teil der Finanzierung. Du vergleichst zwei Wege. Die Konditionen sind Beispielwerte für einen Tarif mit niedrigem Darlehenszins.

Annahme	Bausparvertrag	Selbst sparen + Bankkredit
Sparrate	245 Euro im Monat, 7 Jahre	245 Euro im Monat, 7 Jahre
Abschlussgebühr	1 % von 50 000 Euro = 500 Euro	keine
Sparzins	0,15 %	2 % (Annahme wie bei Stiftung Warentest)
Darlehenszins	2,5 % fest (Tarifbeispiel)	Marktzins in sieben Jahren, unbekannt
Rückzahlung	300 Euro im Monat	300 Euro im Monat

Ansparphase: Du zahlst 20 580 Euro ein. Im Bausparvertrag stehen nach Abzug der Gebühr und mit 0,15 % Zins rund 20 180 Euro auf dem Konto, das sind gut 40 % der Bausparsumme. Mit 2 % Sparzins hättest du rund 22 070 Euro.
Darlehen: Beim Bausparen brauchst du rund 29 820 Euro Darlehen zu 2,5 %. Mit 300 Euro Rate ist es nach 112 Monaten getilgt, die Zinsen betragen rund 3 630 Euro. Insgesamt zahlst du rund 33 450 Euro zurück.
Alternative: Ohne Bausparvertrag brauchst du nur rund 27 930 Euro Kredit. Was er kostet, hängt vom Zins in sieben Jahren ab.

Bankzins in 7 Jahren	Rückzahlung Bankkredit	Vorteil Bausparvertrag
3,0 %	ca. 31 830 Euro	ca. −1 610 Euro
3,5 %	ca. 32 630 Euro	ca. −810 Euro
4,0 %	ca. 33 490 Euro	ca. +50 Euro
4,5 %	ca. 34 420 Euro	ca. +970 Euro
5,0 %	ca. 35 420 Euro	ca. +1 970 Euro

In diesem Beispiel liegt der Break-even bei einem Bankzins von etwa 4 Prozent. Liegt der Marktzins in sieben Jahren darüber, gewinnt der Bausparvertrag, liegt er darunter, das eigene Sparen. Bekommst du die Wohnungsbauprämie, verschiebt sich die Rechnung um bis zu 490 Euro (Ehepaare bis 980 Euro) zugunsten des Bausparvertrags. Echte Tarife unterscheiden sich in Gebühr, Zins und Tilgungsbeitrag. Rechne deshalb mit den Zahlen aus dem konkreten Angebot, zum Beispiel im Tilgungsrechner.

Für wen sich Bausparen eignet

Eher geeignet: Wenn du in fünf bis zehn Jahren einen festen Betrag brauchst, zum Beispiel für Ausbau, Modernisierung oder die Anschlussfinanzierung, und dich gegen steigende Zinsen absichern willst.
Eher geeignet: Wenn du Anspruch auf Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmer-Sparzulage hast.
Weniger geeignet: Als reine Geldanlage, weil die Sparzinsen sehr niedrig sind.
Weniger geeignet: Wenn der Bau schon bald startet. Dann fehlt die Zeit für die Ansparphase, und es bleibt nur der Kombikredit.

Stiftung Warentest nennt einen weiteren Effekt: Ein nachrangiges Bauspardarlehen kann den Bankkredit unter 80 oder 60 Prozent des Immobilienwerts drücken. Dann kann die Bank einen niedrigeren Zins für ihren Teil anbieten.

Kurz gesagt: Ein Bausparvertrag ist eine Wette auf steigende Zinsen, für die du mit Abschlussgebühr und niedrigen Sparzinsen bezahlst. Im Beispiel rechnet er sich erst, wenn der Bankzins in sieben Jahren über etwa 4 Prozent liegt. Wohnungsbauprämie (bis 35 000 Euro zu versteuerndes Einkommen) und Arbeitnehmer-Sparzulage (bis 40 000 Euro) verbessern die Rechnung etwas. Kombikredite solltest du immer mit einem normalen Annuitätendarlehen vergleichen.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz