Grundschuld, Notar und Grundbuch: Was beim Hausbau passiert

Eine Bank gibt dir für den Hausbau nur Geld, wenn sie eine Sicherheit bekommt. Diese Sicherheit ist in Deutschland fast immer eine Grundschuld auf dein Grundstück. Sie wird beim Notar bestellt und im Grundbuch eingetragen. Viele Bauherren unterschreiben die Urkunde, ohne genau zu wissen, was darin steht. Dieser Artikel erklärt die Begriffe, den Ablauf und die Kosten.

Was eine Grundschuld ist

Die Grundschuld ist ein Pfandrecht am Grundstück. Die Bank wird dadurch nicht Eigentümerin, wie der Medienverbund der Notarkammern betont. Sie bekommt aber das Recht, das Grundstück versteigern zu lassen, wenn du den Kredit nicht mehr bedienst. Aus dem Erlös erhält sie einen Anteil bis zur Höhe der Grundschuld und der Grundschuldzinsen. Behalten darf sie nur, was du ihr tatsächlich schuldest.

Anders als die Hypothek hängt die Grundschuld nicht automatisch an einem bestimmten Kredit. Sie bleibt bestehen, auch wenn der Kredit getilgt ist. Laut Bundesnotarkammer erlischt sie nicht kraft Gesetzes. In der Praxis ist die Buchgrundschuld der Normalfall: Sie steht nur im Grundbuch. Bei der Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus.

Was in der Grundschuldbestellung steht

Die Bank schickt dem Notar ihr Formular, der Notar beurkundet es mit dir. Die wichtigsten Bestandteile:

• Nennbetrag: In der Regel in Höhe des Darlehens, das über diese Grundschuld gesichert wird.
• Grundschuldzinsen: Sie liegen laut Bundesnotarkammer typischerweise bei 10 bis 20 Prozent pro Jahr. Du zahlst sie nicht laufend. Sie erhöhen nur den Betrag, den die Bank im Fall einer Versteigerung beanspruchen kann, als Puffer für Verzugszinsen und Kosten.
• Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung: Die meisten Banken verlangen sie. Damit kann die Bank aus der Notarurkunde vollstrecken, ohne vorher zu klagen. Voraussetzung ist eine Kündigung mit Frist. Bei Sicherungsgrundschulden beträgt diese laut Bundesnotarkammer sechs Monate.
• Abstraktes Schuldanerkenntnis: Häufig zusätzlich verlangt. Damit haftest du auch mit deinem sonstigen Vermögen, also mit Ersparnissen und Einkommen.

Die Zweckerklärung: der wichtigste Teil

Die Zweckerklärung (auch Sicherungsabrede) regelt, welche Schulden die Grundschuld absichert. Der Medienverbund der Notarkammern warnt: Ist sie zu weit gefasst, haftet das Haus auch für Kontoüberziehungen oder andere Kredite bei derselben Bank.

Achte darauf, dass die Zweckerklärung eng formuliert ist, also nur das konkrete Baudarlehen sichert. Eine weite Zweckerklärung kann später praktisch sein, wenn du bei derselben Bank einen Modernisierungskredit aufnimmst. Sie birgt aber Risiken, etwa wenn ein Partner allein Schulden macht. Frag im Zweifel den Notar, er berät unabhängig.

Rang: wer zuerst bedient wird

Im Grundbuch stehen Grundschulden in Abteilung III in einer Rangfolge. Grundsätzlich gilt die Reihenfolge, in der die Anträge beim Grundbuchamt eingehen. Bei einer Zwangsversteigerung wird der Erlös nach Rang verteilt, nachrangige Rechte können leer ausgehen und erlöschen. Deshalb verlangt die Hauptbank in der Regel den ersten Rang.

Finanzierst du mit mehreren Darlehensgebern, etwa Bank plus Landesförderbank, muss der Rang abgestimmt werden. Förderinstitute geben sich oft mit dem zweiten Rang zufrieden. Die Investitionsbank Schleswig-Holstein etwa sichert ihr Ergänzungsdarlehen über eine Grundschuld im Rang nach dem Finanzierungspartner ab.

Ablauf beim Hausbau

1. Darlehenszusage: Die Bank schickt dir den Kreditvertrag und das Grundschuldformular.
2. Termin beim Notar: Beim Neubau kaufst du meist zuerst das Grundstück. Die Grundschuld kann im selben Termin wie der Kaufvertrag oder kurz danach bestellt werden. Bist du noch nicht als Eigentümer eingetragen, braucht es dafür die Mitwirkung des Verkäufers. Wie das geregelt wird, bespricht der Notar mit dir.
3. Eintragung: Der Notar beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt.
4. Auszahlung: Die Bank zahlt in der Regel erst aus, wenn ihre Grundschuld gesichert ist. Je nach Bank reicht dafür eine Bestätigung des Notars, sonst wartet sie die Eintragung ab. Plane diese Zeit in deinen Hausbau-Ablauf ein, vor allem wegen der ersten Abschlagszahlung.

Kosten nach GNotKG mit Beispiel

Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich festgelegt im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Verhandeln kannst du sie nicht. Sie richten sich nach dem Nennbetrag der Grundschuld und der Gebührentabelle B nach § 34 GNotKG:

• Notar, Beurkundung (Nr. 21200 KV GNotKG): 1,0-Gebühr. Die Bundesnotarkammer nennt für 130 000 Euro eine Gebühr von 327 Euro.
• Notar, Betreuung (Nr. 22200): 0,5-Gebühr, fällt zum Beispiel an, wenn der Notar der Bank die Eintragung bestätigt.
• Auslagen für Dokumente, Porto und Telekommunikation sowie 19 Prozent Umsatzsteuer auf die Notarrechnung.
• Grundbuchamt, Eintragung (Nr. 14121): 1,0-Gebühr für eine Buchgrundschuld, bei einer Briefgrundschuld 1,3 (Nr. 14120). Keine Umsatzsteuer.

Für eine Buchgrundschuld über 300 000 Euro ergibt sich nach Tabelle B eine volle Gebühr von 635 Euro. Die Rechnung:

Eine Briefgrundschuld wäre beim Grundbuchamt teurer: Die 1,3-Gebühr beträgt bei 300 000 Euro 825,50 Euro statt 635 Euro. Weil der Brief außerdem sicher aufbewahrt werden muss und bei Verlust ein Aufgebotsverfahren nötig wird, ist die Buchgrundschuld für private Bauherren meist die praktischere Wahl. Wie sich die Gebühr mit dem Betrag ändert, zeigt diese Übersicht der vollen 1,0-Gebühr nach Tabelle B: 130 000 Euro ergeben 327 Euro, 200 000 Euro ergeben 435 Euro, 300 000 Euro ergeben 635 Euro und 400 000 Euro ergeben 785 Euro.

Im Beispiel oben sind das rund 0,6 Prozent des Grundschuldbetrags. Ohne Betreuungsgebühr wären es rund 1 414 Euro. Je nach Fall kommen kleinere Positionen hinzu, etwa für die elektronische Übermittlung strukturierter Daten an das Grundbuchamt. Die Kosten der Grundschuld kommen zu den Kosten des Grundstückskaufs hinzu. Einen Überblick über alle Nebenkosten gibt der Artikel Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer.

Nach der Tilgung: löschen oder stehen lassen?

Ist der Kredit abbezahlt, hast du einen Anspruch auf Rückgewähr der Grundschuld. Banken erfüllen ihn laut Bundesnotarkammer meist mit einer Löschungsbewilligung. Für die Löschung brauchst du zusätzlich deine notariell beglaubigte Zustimmung als Eigentümer. Bei einer Briefgrundschuld muss außerdem der Original-Grundschuldbrief vorgelegt werden.

Das Grundbuchamt berechnet für die Löschung eine 0,5-Gebühr (Nr. 14140), bei 300 000 Euro also 317,50 Euro. Hinzu kommen die Notarkosten für die Beglaubigung.

Du kannst die Grundschuld auch stehen lassen. Das spart Kosten, wenn du bald einen neuen Kredit brauchst und die Bank die alte Grundschuld akzeptiert. Die Rheinische Notarkammer rät trotzdem meist zur zügigen Löschung: Vor einem Verkauf muss die Grundschuld in der Regel ohnehin weg, Grundschuldbriefe können verloren gehen, und bei einer Übertragung an Kinder kann der Erwerber die Grundschuld für eigene Kredite nutzen.

Quellen

• § 34 GNotKG (Gebührentabellen A und B), dejure.org, Fassung in Kraft seit 01.06.2025, abgerufen am 13. Oktober 2026
• GNotKG Anlage 1, Kostenverzeichnis (Nr. 14120, 14121, 14140), dejure.org, abgerufen am 13. Oktober 2026
• Bundesnotarkammer, notar.de: Notarkosten – Beispiele (Grundschuldbestellung), abgerufen am 13. Oktober 2026
• Bundesnotarkammer: Glossar Grundschulden und Hypotheken, Stand Januar 2020, abgerufen am 13. Oktober 2026
• notar.de: Kredit abbezahlt – und jetzt?, 15.09.2025, abgerufen am 13. Oktober 2026
• Medienverbund der Notarkammern: Die Grundschuld oder: Gehört mein Haus der Bank?, Dezember 2012, abgerufen am 13. Oktober 2026

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Weitere Artikel