Bauvertrag für Verbraucher: Abschlagszahlungen, Sicherheiten und Abnahme

Von Manuel Digeronimo · 12. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Wer ein Haus von einer Baufirma bauen lässt, schließt in der Regel einen Verbraucherbauvertrag. Seit dem 1. Januar 2018 regelt das BGB diesen Vertragstyp in den §§ 650i bis 650o. Die Vorschriften schützen private Bauherren bei Baubeschreibung, Widerruf, Zahlungen und Unterlagen. Die meisten dieser Regeln lassen sich nicht zu deinem Nachteil abbedingen.

Wann liegt ein Verbraucherbauvertrag vor?

Nach § 650i BGB ist ein Verbraucherbauvertrag ein Vertrag, mit dem ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Der Vertrag bedarf der Textform, eine E-Mail mit lesbarer Erklärung genügt also.

Wichtig ist die Abgrenzung: Der Bundesgerichtshof hat am 16. März 2023 (VII ZR 94/22) entschieden, dass die Vergabe einzelner Gewerke bei einem Neubau kein Verbraucherbauvertrag ist. Beauftragst du Rohbauer, Dachdecker und Elektriker getrennt, gelten die Schutzregeln der §§ 650i ff. für diese Einzelverträge nicht. Der Handwerker kann dann zum Beispiel eine Bauhandwerkersicherung verlangen. Für Bauträgerverträge, bei denen du Haus und Grundstück aus einer Hand kaufst, gelten eigene Regeln mit notarieller Beurkundung.

Die Baubeschreibung: Grundlage des Vertrags

Nach § 650j BGB muss dir der Unternehmer vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung in Textform übergeben. Art. 249 § 2 EGBGB legt fest, was mindestens darin stehen muss, unter anderem:

allgemeine Beschreibung des Gebäudes, Haustyp und Bauweise
Art und Umfang der Leistungen, etwa Planung, Bauleitung, Grundstücksarbeiten und Ausbaustufe
Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Ansichten, Grundrisse und Schnitte
Angaben zu Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard
Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke
Beschreibung der Haustechnik, Sanitärobjekte, Elektroanlage und gegebenenfalls Außenanlagen
verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt oder zur Dauer der Bauzeit

Nach § 650k BGB wird die Baubeschreibung Vertragsinhalt. Ist sie unvollständig oder unklar, wird sie anhand des übrigen Qualitäts- und Komfortstandards ausgelegt. Zweifel gehen zulasten des Unternehmers. Fehlt im Vertrag ein Fertigstellungstermin, gilt die Angabe aus der Baubeschreibung. Vergleiche vor allem die Elektroplanung genau: Anzahl der Steckdosen, Netzwerkdosen und Leuchtenauslässe stehen oft nur pauschal in der Beschreibung. Mit dem Elektroplaner kannst du deinen Bedarf vorher festhalten.

Widerrufsrecht: 14 Tage

Nach § 650l BGB steht dir beim Verbraucherbauvertrag ein Widerrufsrecht zu, es sei denn, der Vertrag wurde notariell beurkundet. Die Frist beträgt 14 Tage. Sie beginnt nach § 356e BGB erst, wenn der Unternehmer dich ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht belehrt hat. Fehlt die Belehrung, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss.

Der Widerruf braucht keine Begründung. Hat der Unternehmer in dieser Zeit schon Leistungen erbracht, die sich nicht zurückgeben lassen, schuldest du nach § 357e BGB Wertersatz. Nutze die 14 Tage, um Vertrag und Baubeschreibung mit einem unabhängigen Sachverständigen oder einer Beratungsstelle durchzugehen.

Abschlagszahlungen: höchstens 90 Prozent vor der Abnahme

Ein Bauunternehmer muss nicht bis zum Schluss auf sein Geld warten. Er darf nach Baufortschritt Abschläge verlangen. § 650m Abs. 1 BGB begrenzt aber die Summe aller Abschläge auf 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung, einschließlich der Vergütung für Nachträge. Die letzten 10 Prozent werden erst mit der Abnahme und einer prüffähigen Schlussrechnung fällig.

Achte darauf, dass jeder Abschlag einem tatsächlich erbrachten Bauabschnitt entspricht. Ein Zahlungsplan, der hohe Beträge vor Baubeginn vorsieht, ist ein Warnzeichen. Zusätzlich begrenzt § 650m Abs. 4 BGB Sicherheiten, die du dem Unternehmer stellen sollst: Vereinbarungen über mehr als die nächste Abschlagszahlung oder 20 Prozent der Vergütung sind unwirksam.

Fertigstellungssicherheit: 5 Prozent

Nach § 650m Abs. 2 BGB muss dir der Unternehmer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Fertigstellung in Höhe von 5 Prozent der Gesamtvergütung leisten. Erhöht sich die Vergütung durch Änderungen um mehr als 10 Prozent, kommen weitere 5 Prozent des Mehrbetrags hinzu. Die Sicherheit kann durch eine Bürgschaft einer Bank oder eines Kreditversicherers erfolgen. Auf Wunsch des Unternehmers kannst du den Betrag auch von den Abschlägen einbehalten.

Beispielrechnung: Der Festpreis beträgt 400 000 Euro. Die Fertigstellungssicherheit beträgt 20 000 Euro. Wird sie durch Einbehalt gestellt und fordert der Unternehmer für die Bodenplatte einen ersten Abschlag von 40 000 Euro, zahlst du 20 000 Euro. Bis zur Abnahme darf die Summe der Abschläge 360 000 Euro (90 Prozent) nicht überschreiten. Die übrigen 40 000 Euro werden erst mit Abnahme und Schlussrechnung fällig. Findest du bei der Abnahme einen Mangel, dessen Beseitigung 3 000 Euro kostet, darfst du nach § 641 Abs. 3 BGB in der Regel das Doppelte zurückhalten, also 6 000 Euro.

Die Abnahme: der wichtigste Termin

Mit der Abnahme nach § 640 BGB erklärst du, dass du das Werk als im Wesentlichen vertragsgemäß billigst. Die Abnahme hat erhebliche Folgen:

Die Restvergütung wird fällig (§ 641 BGB), sofern eine prüffähige Schlussrechnung vorliegt (§ 650g BGB).
Die Verjährungsfrist für Mängelansprüche beginnt (§ 634a Abs. 2 BGB).
Die Gefahr geht auf dich über.
Bei Mängeln, die erst später auftauchen, musst du in der Regel beweisen, dass sie schon bei der Abnahme vorhanden waren.

Wegen unwesentlicher Mängel darfst du die Abnahme nicht verweigern. Vereinbare eine förmliche Abnahme mit gemeinsamer Begehung und schriftlichem Protokoll, an der dein Sachverständiger teilnimmt. Achtung bei der fiktiven Abnahme: Setzt dir der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist und verweigerst du die Abnahme nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt das Werk als abgenommen. Bei Verbrauchern greift das nur, wenn der Unternehmer in Textform auf diese Folge hingewiesen hat.

Mängelvorbehalt und Gewährleistung

Kennst du bei der Abnahme einen Mangel und nimmst trotzdem ab, verlierst du nach § 640 Abs. 3 BGB die Rechte auf Nacherfüllung, Selbstvornahme, Rücktritt und Minderung für diesen Mangel, wenn du sie dir nicht ausdrücklich vorbehältst. Schreibe jeden bekannten Mangel ins Protokoll, mit dem Vermerk, dass die Rechte vorbehalten bleiben. Gleiches gilt für eine vereinbarte Vertragsstrafe wegen Bauverzug: Nach § 341 Abs. 3 BGB musst du sie bei der Abnahme vorbehalten.

Für Mängel an einem Bauwerk beträgt die Verjährungsfrist nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB fünf Jahre ab Abnahme. Für arglistig verschwiegene Mängel gilt die regelmäßige Verjährung. Notiere dir das Abnahmedatum und lass das Haus rechtzeitig vor Ablauf der fünf Jahre noch einmal begutachten.

Zusätzlich muss dir der Unternehmer nach § 650n BGB vor Baubeginn die Planungsunterlagen und spätestens bei Fertigstellung die Unterlagen übergeben, mit denen du gegenüber Behörden nachweisen kannst, dass das Haus den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Das gilt auch für Nachweise, die etwa deine Bank für ein Förderprogramm verlangt, wenn der Unternehmer die Erfüllung dieser Bedingungen zugesagt hat.

Checkliste für deinen Bauvertrag

Liegt eine vollständige Baubeschreibung nach Art. 249 EGBGB in Textform vor?
Enthält der Vertrag einen verbindlichen Fertigstellungstermin oder eine Bauzeit?
Hast du eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erhalten?
Entspricht der Zahlungsplan dem Baufortschritt, und bleiben mindestens 10 Prozent bis zur Abnahme offen?
Ist die Fertigstellungssicherheit von 5 Prozent geregelt, als Bürgschaft oder Einbehalt?
Ist eine förmliche Abnahme mit Protokoll vereinbart?
Ist geregelt, welche Unterlagen nach § 650n BGB übergeben werden?
Sind Nachträge und deren Preise klar geregelt?

Kurz gesagt: Beim Verbraucherbauvertrag hast du 14 Tage Widerrufsrecht, zahlst vor der Abnahme höchstens 90 Prozent und erhältst 5 Prozent Fertigstellungssicherheit. Die Abnahme ist der Wendepunkt: Danach beginnt die fünfjährige Gewährleistung, und bekannte Mängel musst du im Protokoll vorbehalten.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz