Bauantrag und Baugenehmigung: Ablauf, Unterlagen, Kosten und Dauer

Von Manuel Digeronimo · 13. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Bevor auf deinem Grundstück der Bagger anrollt, muss die Bauaufsicht dein Vorhaben kennen. Für ein Einfamilienhaus bedeutet das fast immer: Bauantrag stellen und auf die Genehmigung warten, oder in einem Freistellungsverfahren die Unterlagen einreichen und eine Frist abwarten. Welches Verfahren gilt, regelt nicht ein Bundesgesetz, sondern die Landesbauordnung deines Bundeslandes. Die Grundzüge sind überall ähnlich, Details wie Fristen und Formulare unterscheiden sich.

Dieser Artikel zeigt den typischen Ablauf, die nötigen Unterlagen, die Kosten und die Dauer. Wo Regeln je nach Land abweichen, nennen wir Beispiele aus konkreten Landesbauordnungen.

Drei Verfahren: Freistellung, vereinfachtes und reguläres Verfahren

Für Wohngebäude kennen die Landesbauordnungen in der Regel drei Wege. Welcher für dich gilt, hängt vor allem davon ab, ob für dein Grundstück ein qualifizierter Bebauungsplan existiert und ob du ihn einhältst.

Genehmigungsfreistellung: Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, hältst du dessen Festsetzungen ein und ist die Erschließung gesichert, brauchst du oft keine Genehmigung. Du reichst die Unterlagen trotzdem ein. In Sachsen etwa darfst du drei Wochen nach dem bestätigten Eingang der vollständigen Unterlagen beginnen, wenn die Gemeinde nicht widerspricht (§ 62 SächsBO).
Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren: Die Behörde prüft nur einen Teil der Vorschriften, vor allem das Planungsrecht. Für normale Einfamilienhäuser ist das in vielen Ländern der Standardweg.
Reguläres Verfahren: Es gilt vor allem für Sonderbauten. Für ein typisches Einfamilienhaus spielt es selten eine Rolle.

Wichtig: Auch bei Freistellung oder vereinfachter Prüfung musst du alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einhalten. Die Verantwortung für Abstandsflächen, Brandschutz oder Statik liegt dann stärker bei dir und deinem Planer, weil die Behörde weniger prüft.

Wer den Bauantrag stellen darf: Bauvorlageberechtigung

Den Antrag unterschreibst du als Bauherr. Die Pläne und Nachweise muss aber ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser erstellen und mit unterschreiben. Das sind in der Regel Architekten und Bauingenieure, die in einer Liste der Kammer eingetragen sind. In manchen Ländern dürfen auch Meister bestimmter Handwerke für kleine Gebäude Bauvorlagen einreichen. In Sachsen sind das zum Beispiel Maurer-, Beton- und Zimmerermeister für eingeschossige Gebäude bis 80 Quadratmeter Brutto-Grundfläche (§ 65 SächsBO). Für ein normales Einfamilienhaus reicht das nicht.

Baust du mit einem Hausanbieter, kümmert sich dessen Planer meist um den Antrag. Prüfe im Vertrag, ob Genehmigungsplanung, Statik und Nachweise im Preis enthalten sind.

Diese Unterlagen gehören in den Bauantrag

Die genaue Liste regelt die Bauvorlagenverordnung deines Landes. Typisch sind:

Bauantragsformular mit Unterschriften von Bauherr und Entwurfsverfasser
amtlicher Lageplan, meist im Maßstab 1:500, vom Vermesser
Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte) im Maßstab 1:100
Baubeschreibung sowie Berechnung von Wohnfläche und Brutto-Rauminhalt nach DIN 277
Entwässerungsplan
Standsicherheitsnachweis (Statik), Wärmeschutz- und Schallschutznachweis, je nach Land teils erst vor Baubeginn
Nachweis der Berufshaftpflicht des Entwurfsverfassers

Unvollständige Unterlagen sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Die Behörde fordert dann Nachträge an, und die Bearbeitungsfrist beginnt erst, wenn alles da ist.

Bauvoranfrage: Einzelne Fragen vorab klären

Bist du unsicher, ob dein Vorhaben überhaupt zulässig ist, etwa weil es keinen Bebauungsplan gibt oder du von ihm abweichen möchtest, hilft eine Bauvoranfrage. Die Behörde beantwortet einzelne Fragen verbindlich in einem Bauvorbescheid, zum Beispiel ob ein zweites Vollgeschoss oder eine bestimmte Dachform genehmigungsfähig ist. Der Bescheid ist keine Baugenehmigung, bindet die Behörde aber für eine bestimmte Zeit. In Baden-Württemberg gilt er drei Jahre, in anderen Ländern zwei bis drei Jahre.

Sinnvoll ist die Bauvoranfrage vor allem vor dem Grundstückskauf. Banken nennen als Kosten bis zu 1 Prozent der Baukosten oder 40 bis 60 Prozent der Genehmigungsgebühr, für ein Einfamilienhaus im Innenbereich mindestens rund 400 Euro. Die Bearbeitung dauert nach diesen Angaben häufig etwa drei Monate.

Digitaler Bauantrag: Was heute schon geht

Viele Länder stellen auf elektronische Bauanträge um. Die Umsetzung ist aber uneinheitlich. Zwei Beispiele:

Hessen: Über das „Bauportal Hessen“ waren zum 30. April 2026 bereits 20 von 36 unteren Bauaufsichtsbehörden im Betrieb, weitere in der Einführung. Im ersten Quartal 2026 lief etwa die Hälfte aller Anträge dort vollständig digital.
Brandenburg: Das Land nutzt das „Virtuelle Bauamt“. Die Stadt Eberswalde nimmt seit dem 1. September 2026 Bauanträge nur noch digital entgegen, Papieranträge werden dort nicht mehr angenommen.

Frag bei deiner Bauaufsicht nach, ob sie digitale Anträge annimmt oder sogar verlangt. Dein Entwurfsverfasser hat meist bereits einen Zugang.

Wie lange die Genehmigung dauert

Ratgeber nennen als typische Bearbeitungszeit vier Wochen bis sechs Monate, bei komplexen Vorhaben auch länger. Einige Länder haben feste Fristen in die Bauordnung geschrieben:

Land	Regel	Rechtsgrundlage
Baden-Württemberg	Vollständigkeitsprüfung binnen 10 Arbeitstagen; Entscheidung binnen 2 Monaten, im vereinfachten Verfahren binnen 1 Monat ab vollständigen Unterlagen und Stellungnahmen	§ 54 LBO (Fassung 2026)
Bayern	Wohngebäude im vereinfachten Verfahren gelten nach 3 Monaten als genehmigt (Genehmigungsfiktion); die Frist startet 3 Wochen nach Eingang des Antrags bzw. der nachgeforderten Unterlagen	Art. 68 Abs. 2 BayBO, Art. 42a BayVwVfG
Sachsen	Genehmigungsfreistellung: Baubeginn 3 Wochen nach bestätigtem Eingang, wenn die Gemeinde nicht widerspricht	§ 62 SächsBO

Diese Fristen laufen erst ab vollständigen Unterlagen. In der Praxis verlängern Nachforderungen, Stellungnahmen anderer Stellen oder eine nötige Befreiung vom Bebauungsplan die Dauer deutlich. Plane den Genehmigungszeitraum deshalb großzügig in deinen Ablauf beim Hausbau ein.

Was der Bauantrag kostet

Die Gebühr der Bauaufsicht richtet sich nach der Gebührenordnung des Landes oder Kreises und wird meist aus den Baukosten berechnet. Als Größenordnung für ein Einfamilienhaus nennen Ratgeber 0,5 bis 1 Prozent der Baukosten. Hinzu kommen Kosten, die nicht an die Behörde gehen: amtlicher Lageplan, Statik und gegebenenfalls Prüfstatik, Energienachweis und das Honorar des Planers für die Genehmigungsplanung.

Beispielrechnung

Du planst ein Einfamilienhaus mit Baukosten von 400 000 Euro im vereinfachten Verfahren.

Genehmigungsgebühr bei 0,5 bis 1 Prozent: 2 000 bis 4 000 Euro
vorher eine Bauvoranfrage, weil der Bebauungsplan fehlt: ab etwa 400 Euro, je nach Prüfumfang mehr
Zeitpuffer: drei Monate für die Voranfrage plus ein bis sechs Monate für den Bauantrag

Die Gebühr ist überschaubar im Vergleich zum Zeitfaktor. Jeder Monat Verzögerung kann bei einem bereits abgeschlossenen Kredit Bereitstellungszinsen kosten. Rechne die Genehmigungskosten als Teil der Baunebenkosten in deinen Baukostenrechner ein.

Nach der Genehmigung: Fristen und Pflichten

Gültigkeit: Eine Baugenehmigung erlischt, wenn du nicht innerhalb einer bestimmten Frist beginnst, in vielen Ländern drei Jahre. Eine Verlängerung musst du rechtzeitig beantragen.
Baubeginnsanzeige: Den Beginn musst du der Behörde vorher melden. Die genaue Frist steht im Bescheid oder in der Landesbauordnung.
Auflagen lesen: Der Bescheid enthält oft Nebenbestimmungen, etwa zur Versickerung von Regenwasser oder zu Stellplätzen. Gib ihn vollständig an deinen Hausanbieter weiter.
Nachbarn: Die Genehmigung kann von Nachbarn angefochten werden. Ein frühes Gespräch und die Unterschrift der Nachbarn auf den Plänen senken dieses Risiko.

Kurz gesagt: Welches Verfahren gilt und welche Fristen laufen, regelt deine Landesbauordnung. Den Antrag erstellt ein bauvorlageberechtigter Planer, die Behördengebühr liegt typischerweise bei 0,5 bis 1 Prozent der Baukosten. Vollständige Unterlagen sind der wichtigste Hebel für eine schnelle Entscheidung, bei unklarer Rechtslage spart eine Bauvoranfrage vor dem Grundstückskauf Ärger.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz