Baunebenkosten: Die Posten, die in keinem Hausangebot stehen

Ein Festpreisangebot für ein Einfamilienhaus wirkt vollständig. Es endet aber meist an der Hauswand oder an der Bodenplatte. Alles, was das Grundstück baureif macht, das Haus an die Netze anschließt, die Baustelle versorgt und absichert, fehlt in der Regel. Diese Posten heißen Baunebenkosten. Sie kommen nicht überraschend, werden aber oft zu knapp geplant.

Die Angaben zum Umfang schwanken je nach Quelle. Die Sparkasse nennt im Ratgeber etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten, andere Banken setzen 10 bis 15 Prozent an. Der Unterschied liegt vor allem darin, ob Außenanlagen, Küche und Finanzierungskosten mitgezählt werden. Für eine solide Planung solltest du mit dem oberen Wert rechnen.

Vor dem ersten Spatenstich: Vermessung, Boden, Genehmigung

Bevor gebaut wird, braucht die Baubehörde einen amtlichen Lageplan. Nach dem Rohbau wird das Gebäude eingemessen, damit es ins Liegenschaftskataster kommt. Für Vermessung und Absteckung nennen Ratgeber von Banken rund 1 500 bis 2 500 Euro. Die Gebühren hängen vom Bundesland, von der Grundstücksgröße und vom Vermessungsbüro ab.

Das Bodengutachten klärt, wie tragfähig der Untergrund ist, wie hoch das Grundwasser steht und welche Bodenklasse beim Aushub anfällt. Die genannten Spannen reichen von 500 bis rund 2 000 Euro. Das Gutachten ist nicht vorgeschrieben, doch viele Hausanbieter kalkulieren ihr Angebot auf Basis eines „normalen“ Bodens. Stellt sich später ein schwieriger Baugrund heraus, wird es teuer.

Für die Baugenehmigung rechnen Ratgeber mit etwa 0,5 Prozent der Bausumme oder pauschal 1 000 bis 2 000 Euro. Die Gebühr legt die Gemeinde oder der Landkreis nach der jeweiligen Gebührenordnung fest. Dazu kommt in vielen Fällen die Prüfstatik: Ein Prüfingenieur kontrolliert die Statik des Tragwerksplaners. Dafür werden 1 000 bis 2 000 Euro genannt. Frag beim Anbieter nach, ob die Statik selbst im Preis steckt und ob die Prüfstatik extra berechnet wird.

Hausanschlüsse: Strom, Wasser, Abwasser, Telekommunikation

Die Hausanschlüsse verbinden dein Haus mit den öffentlichen Netzen. Bezahlt wird der Netzbetreiber oder Versorger, nicht der Hausanbieter. Die Kosten hängen stark von der Leitungslänge zwischen Straße und Hauswand, von der Bodenart und von den Preisblättern des jeweiligen Versorgers ab. Die folgenden Werte stammen aus Ratgebern von Baufinanzierern und dienen als Orientierung:

• Strom: etwa 2 000 bis 3 000 Euro.
• Trinkwasser: etwa 2 000 bis 5 000 Euro.
• Abwasser: etwa 2 000 bis 5 000 Euro.
• Telekommunikation: von wenigen hundert Euro bis deutlich mehr, je nach Anbieter und ob Glasfaser schon in der Straße liegt.
• Gas: nur falls gewünscht; bei Wärmepumpe entfällt dieser Anschluss.

Viele Versorger bieten einen Mehrspartenhausanschluss an, bei dem alle Leitungen in einem Graben und durch eine gemeinsame Hauseinführung laufen. Das spart Tiefbau. Beantrage die Anschlüsse früh, denn ohne fertige Anschlüsse kann sich der Einzug verschieben.

Erschließung und Baustelle: Baustrom, Bauwasser, Baustelleneinrichtung

Ob für das Grundstück noch Erschließungsbeiträge fällig werden, hängt davon ab, ob die Straße, die Kanalisation und die Leitungen schon abgerechnet sind. Bei Grundstücken in Neubaugebieten ist die Erschließung oft im Kaufpreis enthalten, bei älteren Lücken nicht immer. Lass dir das vor dem Kauf schriftlich von der Gemeinde bestätigen. Was du dafür prüfen solltest, steht im Artikel zum Grundstückskauf.

Während der Bauphase braucht die Baustelle Strom und Wasser. Für den Baustrom mietet man meist einen Baustromverteiler mit Zähler. Ein Ratgeber von fertighaus.de nennt für Miete, Anschluss und Abbau bei sechs Monaten Bauzeit 800 bis 950 Euro, zuzüglich Verbrauch, für den je nach Netzbetreiber 25 bis 50 Cent pro Kilowattstunde anfallen. Für Bauwasser stellt der Wasserversorger in der Regel ein Standrohr oder einen provisorischen Anschluss; die Kosten richten sich nach dessen Preisblatt. Prüfe im Bauvertrag, ob Baustrom und Bauwasser vom Bauherrn gestellt werden müssen. Das ist häufig der Fall.

Versicherungen in der Bauphase

Als Bauherr haftest du für Unfälle auf deiner Baustelle, auch wenn eine Firma baut. Drei Versicherungen sind üblich:

• Bauherrenhaftpflicht: deckt Schäden, die Dritte auf oder durch die Baustelle erleiden, etwa wenn ein Passant über ungesichertes Material stürzt.
• Bauleistungsversicherung: zahlt bei unvorhersehbaren Schäden am Rohbau, etwa durch Sturm, Vandalismus oder Diebstahl fest eingebauter Teile.
• Feuerrohbauversicherung: schützt den Rohbau gegen Brand und Blitz. Sie ist bei vielen Versicherern beitragsfrei, wenn du später dort die Wohngebäudeversicherung abschließt.

Die Volksbanken nennen für ein Bauvorhaben von 500 000 Euro rund 500 Euro für die Bauherrenhaftpflicht und rund 600 Euro für die Bauleistungsversicherung, jeweils einmalig für die Bauzeit. Eine separate Feuerrohbauversicherung kostet dort etwa 300 Euro. Vergleiche, welche Versicherung der Hausanbieter schon selbst abgeschlossen hat, damit du nichts doppelt bezahlst.

Außenanlagen, Küche und Gutachter

Der größte Einzelposten außerhalb des Angebots sind oft die Außenanlagen: Zufahrt, Wege, Terrasse, Zaun, Rasen, Bepflanzung, Regenwasserversickerung. Die Volksbanken nennen 15 000 bis 30 000 Euro, für Zufahrt oder Garage zusätzlich 3 000 bis 10 000 Euro. Manche Gemeinden schreiben eine Zisterne oder Versickerung vor, was die Kosten erhöht.

Die Küche ist in vielen Hausangeboten nicht enthalten. Ihr Preis hängt fast ausschließlich von deinen Wünschen ab. Plane einen festen Betrag ein, statt sie „irgendwie“ aus dem Puffer zu bezahlen.

Ein unabhängiger Bausachverständiger begleitet den Bau und nimmt mit dir ab. Dr. Klein rechnet bei sieben bis zehn Baustellenbesuchen mit 1 500 bis 2 000 Euro. Je nach Region und Umfang kann es mehr sein. Das Geld ist gut investiert, wenn ein Mangel vor dem Zuschütten oder Verputzen auffällt.

Finanzierungskosten: Bereitstellungszinsen

Beim Neubau wird das Darlehen in Raten ausgezahlt. Für den noch nicht abgerufenen Teil verlangen die meisten Banken nach einer bereitstellungsfreien Zeit Bereitstellungszinsen. Laut Stiftung Warentest sind 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent im Jahr, üblich. Zwölf bereitstellungsfreie Monate sind inzwischen weit verbreitet.

Wie stark das ins Geld geht, zeigt die Beispielrechnung von Stiftung Warentest: Bei 400 000 Euro Darlehen, sechs Raten über 14 Monate und nur zwei freien Monaten fallen rund 5 400 Euro an. Mit zwölf freien Monaten sind es etwa 100 Euro. Verzögert sich der Bau um vier Monate, steigen die Kosten im ersten Fall auf rund 9 400 Euro. Achte deshalb beim Kreditvertrag auf eine lange bereitstellungsfreie Zeit. Die Raten kannst du mit dem Tilgungsrechner durchspielen.

Übersicht: typische Spannen auf einen Blick

Beispielrechnung für ein Haus zu 400 000 Euro

Angenommen, das Angebot für ein schlüsselfertiges Haus liegt bei 400 000 Euro, das Grundstück ist erschlossen und bezahlt. Mit mittleren Werten aus der Tabelle ergibt sich:

• Vermessung 2 000 Euro, Bodengutachten 1 500 Euro, Baugenehmigung 2 000 Euro, Prüfstatik 1 500 Euro: zusammen 7 000 Euro
• Hausanschlüsse Strom 2 500, Wasser 3 500, Abwasser 3 500, Telekom 500 Euro: zusammen 10 000 Euro
• Baustrom und Bauwasser inklusive Verbrauch: 2 500 Euro
• Versicherungen: 1 200 Euro
• Bausachverständiger: 2 500 Euro
• Bereitstellungszinsen bei guter Planung: 1 000 Euro
• Außenanlagen inklusive Zufahrt: 25 000 Euro
• Küche (Annahme): 12 000 Euro

Das ergibt 61 200 Euro oder gut 15 Prozent des Hauspreises. Ein zusätzlicher Puffer von 5 Prozent für Unvorhergesehenes, hier 20 000 Euro, bringt dich auf rund 81 000 Euro. Bei einem schwierigen Boden oder einem langen Anschlussweg kann es mehr werden. Mit dem Baukostenrechner kannst du deine eigenen Werte eintragen und die Gesamtsumme prüfen.

Checkliste vor der Vertragsunterschrift

1. Baubeschreibung Zeile für Zeile prüfen: Wo genau endet die Leistung des Anbieters?
2. Klären, ob Erdarbeiten, Bodenabfuhr und Baustelleneinrichtung enthalten sind.
3. Angebote der Versorger für alle Hausanschlüsse einholen.
4. Bei der Gemeinde schriftlich nachfragen, ob Erschließungsbeiträge offen sind.
5. Bodengutachten vor dem Vertrag beauftragen oder eine Klausel für Mehrkosten verhandeln.
6. Versicherungen abstimmen: Was hat der Anbieter selbst, was brauchst du?
7. Bereitstellungsfreie Zeit im Darlehensvertrag auf mindestens zwölf Monate prüfen.
8. Außenanlagen und Küche als eigene Posten in den Finanzierungsplan schreiben.

Quellen

• Sparkasse: Baunebenkosten beim Hausbau, Stand September 2026, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Dr. Klein: Baunebenkosten – Übersicht über alle Nebenkosten beim Hausbau, abgerufen am 12. Oktober 2026
• VR Banken: Baunebenkosten – mit diesen Nebenkosten müssen Sie beim Hausbau rechnen, abgerufen am 12. Oktober 2026
• VR Banken: Bauherrenversicherung – welche brauche ich wirklich, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Stiftung Warentest: Bereitstellungszinsen vermeiden, Stand November 2025, abgerufen am 12. Oktober 2026
• fertighaus.de: Baustrom – Kosten und Anmeldung, Stand Januar 2025, abgerufen am 12. Oktober 2026

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

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